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Rachat de crédit immobilier : faut-il franchir le pas ?

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Les taux de crédit ont rarement été aussi bas. Régulièrement à la une des médias, le constat est assurément une bonne nouvelle pour ceux qui s’apprêtent à acheter. Mais qu’en est-il de tous les propriétaires qui ont obtenu leur crédit immobilier il y a plusieurs années ? Ont-ils fait une « mauvaise affaire » ? Sont-ils condamnés à conserver un taux (relativement) élevé ou disposent-ils d’une marge de manœuvre ? Voilà tout l’objet du rachat de crédit.

Le point sur une solution susceptible de générer des dizaines de milliers d'euros d’économie, avec Hélène Dodin, Manager de la Relation Client Crédit chez ING France.

 

Faire racheter par une nouvelle banque son crédit immobilier pour bénéficier d’un taux plus avantageux. Le principe du rachat a tout pour attirer un grand nombre de particuliers, dans un contexte marqué par un niveau historiquement bas des taux de crédit. Avec à la clé, des gains économiques, mais pas seulement.

 

La perspective d’un gain financier substantiel…

 

« Dans le contexte actuel de taux bas, il est vrai que la question du rachat de crédit apparaît comme particulièrement opportune », souligne Hélène Dodin. Un conseil pour tous ceux qui seraient tentés par l’opération ? « Pour faire le bon choix, au-delà des coûts des mensualités, il est aussi intéressant de regarder de manière globale les économies que l’on peut réaliser sur le remboursement de son crédit. Ce sont rapidement plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies qui sont en jeu. » Sur un tel sujet, rien n’est plus parlant qu’un exemple chiffré : un couple qui aurait souscrit un crédit pour 250 000 euros aux taux qui étaient pratiqués en 2015 pour acheter un appartement pourrait, en faisant racheter son crédit par ING en 2021, réaliser une économie de l’ordre de 35 000 euros (1).

 

… et de multiples avantages

 

« Faire racheter son crédit, c’est repartir d’une page blanche », souligne Hélène Dodin. L’opération donne en effet accès à toute une série d’avantages, au premier rang desquels l’opportunité de revoir la durée de remboursement– à la hausse comme à la baisse. Concrètement, un salarié dont les revenus ont progressé au fil des années peut profiter de l’opération pour augmenter ses mensualités de remboursement. Résultat, il réalise un précieux cumul d’économies : un taux en baisse qui s’applique sur une durée plus courte. Dans le sens inverse, certaines banques donnent la possibilité de rallonger la durée du crédit au moment du rachat (jusqu’à 5 ans, dans la limite de 25 ans chez ING). Étaler le remboursement dans le temps permet de réduire encore les mensualités, pour des bénéfices bien réels sur la vie quotidienne...

En outre, un rachat ouvre la possibilité de bénéficier de certaines options qui ne faisaient pas partie du contrat initial, à l’image de la transférabilité du prêt, proposée par ING, qui permettra d’utiliser le capital emprunté tout en conservant ses conditions de taux pour financer une prochaine opération.

 

Une opération au coût finalement minime

 

Même si elle est largement compensée par le rachat, la mise en place d’un nouveau dossier de crédit a inévitablement un coût pour l’emprunteur : il doit verser à sa banque des indemnités de remboursement anticipé (l’équivalent de six mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû) et souscrire une nouvelle garantie. Dans l’exemple donné ci-dessus, ces deux versements s’élèvent à environ 2 500 euros, auxquels peuvent s’ajouter des frais de dossier. Mais, point important : les indemnités de remboursement anticipé peuvent être incluses dans le capital racheté par la nouvelle banque, ce qui signifie que l’emprunteur n’a pas à avancer la somme. De même, si celui-ci doit avancer le versement de la garantie sur son nouveau crédit, il pourra récupérer deux mois plus tard environ 60% de la garantie de son ancien crédit (dans le cas d’un cautionnement par Crédit Logement).

 

Alors, rachat ?

 

Le rachat de crédit se caractérise par une pleine liberté du consommateur : une banque ne peut s’y opposer, même si elle a elle-même précédemment racheté le crédit. Autrement dit, la décision lui appartient… au regard des offres qui lui sont faites !

 

« Peut-être davantage que le taux auquel on a emprunté, je recommande de regarder à quelle échéance du terme du crédit on se trouve, souligne Hélène Dodin. Le rachat est particulièrement intéressant pour les emprunteurs qui doivent encore rembourser au moins les deux tiers de leur crédit. »  Explication : le remboursement de crédit porte davantage sur les intérêts durant les premières années, et moins sur le capital lui-même. Puis, la courbe s’inverse progressivement. Dès lors, plus on avance dans le remboursement, moins il est opportun de le faire racheter. 

 

Pour finir, la question fatidique : comment évolueront les taux dans les mois et années à venir ? « Les taux finiront inévitablement par remonter, comme cela est régulièrement annoncé… Mais nul ne sait quand ! Une chose est certaine : si vous avez réalisé votre emprunt il y a plusieurs années, vous avez tout intérêt à vous renseigner sur les possibilités de rachat ». Quelques minutes suffisent pour réaliser une demande de simulation sur Internet. Et ainsi connaître les bénéfices très concrets que l’on pourrait tirer de l’opération.

 

Pour découvrir le rachat de crédit ING, cliquez ici.

 

(1) économie estimée sur la base d’un crédit de 250 000 € souscrit en février 2015 sur 25 ans (300 mensualités) au taux fixe annuel de 2,63% (source L’Observatoire Crédit Logement / CSA) et assorti d’une assurance emprunteur Décès, Invalidité et Incapacité au taux fixe annuel de 0,21% sur le capital initial pour un investisseur âgé de 32 ans au moment de la souscription. Le rachat du capital restant dû de 205 317 € (dont indemnités de remboursement anticipé de 2 656 € dues à la concurrence) en mars 2021 sur la durée restante de 15 ans (180 mensualités) par ING au taux fixe annuel de 0,94% (remise de 0,10% sur le taux nominale débiteur fixe standard de 1,04%, sous condition de domiciliation des revenus sur un compte courant ING pendant 10 ans, sous condition de revenus et sous réserve de l'acceptation du dossier par ING) et assorti d’une assurance emprunteur Décès, Invalidité et Incapacité au taux fixe annuel de 0,31% sur le capital initial pour un investisseur âgé de 38 ans au moment du rachat. Le montant de échéances assurances comprises du nouveau prêt est alors inférieur de 38 493,30 € au montant des échéances assurances comprises du prêt initial sur la durée restante.

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