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Quelle fiscalité pour la location saisonnière ?

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DOSSIER - La location de vacances entre particuliers a explosé depuis une dizaine d’années et devient un véritable phénomène de société, grâce aux plateformes de réservation en ligne et aux sites d’hébergement de tourisme. Tout ce qu’il faut savoir pour bien choisir une location ou une résidence et louer sans ignorer la loi.

Un particulier qui loue occasionnellement sa résidence, qu’elle soit principale ou secondaire, doit déclarer au fisc les sommes perçues, composées du montant du loyer, plus les charges. Il relève de la réglementation concernant la location meublée et peut choisir entre deux régimes : les micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) fonciers ou les frais réels.

Dans le cas des micro-BIC, les charges sont forfaitaires. Le contribuable déclare la totalité de ce qu’il a encaissé lors des locations, l’administration fiscale déduira forfaitairement 50 %. « Choisissez le régime micro-BIC si les charges sont faibles, conseille le fiscaliste Yves Butzerin, avocat au cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre. Ce système est beaucoup plus simple à gérer. » Il ne peut s’appliquer que jusqu’à un plafond de 32 900 €, pour 2014. Au-delà, on bascule obligatoirement vers les frais réels.

Dans le régime aux frais réels, le loueur peut déduire, lors de sa déclaration, toutes les dépenses ayant un lien avec la location. Cela va des charges de propriété et de gestion aux réparations et travaux, en passant par les frais de ménage ou les achats d’équipements, du matelas à, pourquoi pas, une installation hi-fi haut de gamme ou un jacuzzi. Cette comptabilité n’est pas toujours aisée. Comment procéder pour une maison de campagne que l’on loue une partie de l’année, et notamment pour la consommation de gaz et d’électricité ? « J’ai ce genre de situations dans ma clientèle, relate Maître Butzerin, les propriétaires calculent la consommation au prorata du temps d’occupation, en conservant bien les factures. » Les factures ! C’est la réserve de ce système : il faut toutes les garder et les tenir à la disposition des services des impôts. L’aide d’un professionnel est souvent nécessaire pour remplir avec rigueur cette tâche administrative. « La déclaration aux frais réels reste à privilégier, selon l’avocat, quand on débute dans la location, pour amortir le coût des investissements, ou quand on réalise d’importants travaux. »

Dans tous les cas, les montants à déclarer s’ajoutent, dans la rubrique adéquate, sur une page complémentaire de la déclaration. Ils s’additionnent aux autres revenus, avec éventuellement comme conséquence le passage à une tranche d’imposition supérieure. L’avis d’impôt mentionnera également les prélèvements sociaux, dont la CSG et la CRDS. Au total, 15,5 % des sommes issues de la location saisonnière seront dues au Trésor public. C’est pourquoi il convient de peser le pour et le contre avant de se lancer dans cette activité, en ne perdant pas de vue que l’on ne paie que sur ce que l’on gagne.

À lire également dans le dossier « Locations de vacances, mode d’emploi » :

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Crédit photo : © apops - Fotolia

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