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DOSSIER - Investir dans l’immobilier pour réduire ses impôts

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DOSSIER - Les placements défiscalisants

S’il est trop tard pour réduire vos impôts sur 2015, vous avez jusqu’au 31 décembre 2016 pour sélectionner des placements qui vous permettront d’optimiser votre note fiscale de l’année prochaine.

Avantages, inconvénients et évolutions récentes des placements immobiliers dont le succès ne se dément pas. 

En 2015, les ventes de logements neufs destinés à la location ont bondi de près 44  % par rapport à 2014, avec environ 50 000 acquisitions par des ménages investisseurs. Mais ce regain d'intérêt ne se limite pas à l'aspect sécurisant de ce placement. Il trouve également son explication dans des rendements intéressants, des évolutions réglementaires favorables et les avantages fiscaux qu’il offre.

Gros succès pour le dispositif Pinel

Alors que le Duflot n’avait pas rencontré le succès escompté, son remplaçant, le Pinel, aurait séduit plus de 50 000 investisseurs en 2015, selon une étude du groupe Xerfi de février 2016 (1). Ce nouveau dispositif d’investissement locatif ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements qui ne peut pas dépasser 300 000 euros pour le coût global et 5 500 euros au mètre carré. Le bien acquis, qui a vocation à être loué nu, doit être neuf ou réhabilité de manière à atteindre les performances techniques du neuf et être construit dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les revenus du locataire sont par ailleurs plafonnés. Selon que l’engagement à louer est pris sur 6, 9 ou 12 ans, ce dispositif prévoit des montants de réduction de 12, 18 ou 21 % de l'investissement. Ainsi, pour un investissement de 150 000 €, un particulier pourra réduire ses impôts de 31 500 €, soit 2 625 € par an, s'il loue son bien pendant douze ans. « Le Pinel a également institué les possibilités de louer à un ascendant ou à un descendant et d’acquérir le bien via une société civile », ajoute Mathieu Toulza Dubonnet, fondateur du groupe de conseil en gestion de patrimoine et de défiscalisation immobilière MTD Finance. « Il s'est aussi débarrassé en 2016 de l'obligation faite au promoteur de vendre au moins 20 % de l'immeuble en accession à la propriété. »

Un large panel de produits

Investir dans l’immobilier locatif peut aussi se faire via des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Or les projets immobiliers dans lequel ces sociétés investissent peuvent être éligibles à certains dispositifs défiscalisants, comme le Pinel ou le Malraux (pour les travaux sur les immeubles anciens). Ainsi, souscrire des parts dans ces SCPI vous permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux, aux mêmes conditions, que si vous aviez investi directement.

Autre produit à succès : l’investissement locatif en meublé non professionnel dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Condition : faire l'acquisition d'un logement neuf pour le mettre en location meublée au sein d’une résidence avec services (résidences étudiantes, résidences de tourisme classées, résidences seniors, etc.) pour une durée de neuf ans minimum. Avantage : les propriétaires récupèrent la TVA (20 %) et peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % de l’investissement (prix du logement + frais) dans la limite de 300 000 euros hors taxes – soit 33 000 maximum sur neuf ans. « Avec des tickets moyens de 190 000 euros, ces investissements de long terme donnent d’importantes garanties de sécurité », précise Mathieu Toulza Dubonnet.

Des risques à considérer

Comme pour tout placement immobilier, certains risques ne doivent pas être sous-estimés : taux de location incertain, risque de dégradation du bien, loyers surestimés ou, au contraire, coût d’assurance ou frais sous-estimés. « Dans le choix d’un placement immobilier, il faut prendre en compte l’emplacement, afin de garantir la demande locative et la qualité du bien, ainsi que la qualité de gestion si elle doit être déléguée », complète Mathieu Toulza Dubonnet. Veiller à la valeur à la revente est également primordial.

(1) L'immobilier de logements en France et en régions, Xerfi, 2 février 2016. 

Sources :

Les réductions d'impôt et les crédits d'impôt, Direction générale des Finances publiques

« Quels sont les avantages du dispositif Pinel d'investissement locatif ? », ministère des Finances et des Comptes publics

A lire également dans notre dossier "les placements défiscalisants" :

Placements défiscalisants : les pièges à éviter

Crédit photo : Monet - Fotolia

 

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