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Visiteur fréquent

Nouveau fond OPCIMMO

Bonjour,

 

Je vois qu'un nouveau fond OPCIMMO vient d'apparaître dans l'assurance vie ING. Ma première réaction a été heureuse, chouette, de l'immobilier !

 

Je suis passé ensuite aux frais. Je cite la page du fond :

 

<<

1) Frais prélevés avant investissement Frais d'entrée
acquis à l'OPCI 2.85 % prélevé
avant investisssment

Ces frais sont fixes et appliqués à chaque versement sur le support OPCIMMO P

2) Frais courants maximum prélevés périodiquement par l'OPCI sur une année* Frais de gestion
et de fonctionnement 2,1 % TTC de l'actif
net max par an*

Ces frais recouvrent l'ensemble des des frais supportés de manière récurrente par l'OPCI afin d'en assurer le fonctionnement (gestion des actifs immobiliers, coûts adminstratifs, services de gestion du portefeille, frais bancaires, rémunération du personnel, etc...)

Frais d'exploitation
immobilère 2,2 % TTC de l'actif
net max par an*

Ces frais sont propres à l'activité d'OPCIMMO P:
ils correspondent à l'ensemble des frais d'entretien du parc immobilier, acquisition de nouveaux biens honoraires de recherche de locataires, etc...

>>

 

Et là, c'est le drame. 2.85 % de frais d'entrée couplé à 4.3 % de frais de gestion. A quoi on ajoute les 0.85 % du contrat sur chaque fond en UC, soit un total de frais de gestion de 5.15%. Que peut-il bien rester du rendement des actifs immobiliers suite à cela ? Je m'interroge sur tout cet empilage de frais et de la pertinence de proposer un tel fond au sein d'une assurance-vie qui se veut au contraire économique.

 

 

16 RÉPONSES 16
Contributeur régulier

Re: Nouveau fond OPCIMMO

bonsoir,

 

Les frais de gestion des OPCI n'ont rien à voir avec ceux des fonds en actions classiques. En effet la détention d'immeubles, et leur gestion au quotidien implique des frais inévitables, qui sont détaillés dans le descriptif.

 

Lorsque vous confiez la gestion d'un appartement en location à une agence immobilière, celle ci perçoit jusqu'à 10 % du loyer brut.

 

Tout placement immobilier implique des frais, malgre tout la rentabilité nette peut atteidre 3 à 5 % par an en moyenne.

Il s'agit d'un placement à long terme (plus de 8 ans).

 

Comparez cette offre avec d'autres OPCI du marché, et vous verrez que celà n'a rien d'exceptionnel en terme de frais.

 

Ce qui reste inconnu c'est la rentabilité future de cette OPCIMMO.

 

 

Contributeur respecté

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Bonsoir,

 

C'est vrai que les frais sont toujours plus élevés pour des OPCI que pour des UC classiques ; c'est en effet lié au coût de la gestion immobilière, mais c'est une réalité qu'on ne peut ignorer.

Il est clair que l'investissement immobilier en SCPI ou OPCI est un investissement de long terme (8 ans recommandé) qui permettra notamment d'amortir les frais d'entrée pour qui veut diversifier son patrimoine financier.

Il est regrettable qu'ING ait tant tardé à proposer cet unique OPCI qui était annoncé et attendu depuis longtemps, à une époque où les rendements étaient élevés. Aujourd'hui, les rendements ont bien baissé et ne sont pas significativement supérieurs au rendement du fonds en €, entièrement sécurisé, NETISSIMA qui comporte une poche immobilière relativement importante.

Les spécialistes parlent aussi d'un renchérissement du prix de l'immobilier et d'un tassement des loyers, pouvant faire craindre une baisse continue des valeurs liquidatives des OPCI ou SCPI, avec un risque de perte en capital !

 

J'étais intéressé, il y a quelques années. Je le suis beaucoup moins aujourd'hui. Je crois que je m'abstiendrai.

 

Bonne fin de soirée à tous

 

 

 

Contributeur fréquent

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Parfaitement d'accord avec les commentaires de @jeanmi12.
Les frais d'entrée sont rédhibitoires pour un placement en perte de vitesse.
Personnellement de regarde plutôt netissima qui intègre 30%,d'immobilier mais sans droit d'entree.
En contrepartie il faut investir 20%,de chaque versement en unités de comptes mais il suffit de rearbitrer immédiatement sur eurossima pour faire sauter cette contrainte
Contributeur fréquent

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Une autre remarque, en consultant la notice explicative on constate que le dernier rendement sur un an n'est que légèrement supérieur à 2% alors que les SCPI classiques ont délivré du 5% voir plus

 

Y a til quelque chose qui m'échappe dans l'analyse ou sinon quel serait l'interet de ce produit par rapport à netissima qui est lui à capital garanti et n'a pas de frais d'entrée et a rapporté du 2,7% l'an passé (même si la tendance comme sur tous les produits de ce type n'est certainement pas à la hausse)..

 

Si quelqu'un peut m'expliquer je serait interessé. 

Contributeur respecté

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Bonsoir à tous,

 

Vous vous interrogez, comme beaucoup je pense, sur l'intérêt de souscrire à l'OPCI récemment proposé par ING.

Comme cela a été indiqué, les rendements annoncés, réduits par des frais de gestion conséquents et les frais d'entrée ne poussent pas à la souscription, s'agissant d'un investissement de long terme pour lequel les perspectives ne sont pas forcément favorables. D'autres OPCI affichant des rendements nettement plus attractifs, on peut aussi s'interroger sur les qualités du gestionnaire du fonds !

Concernant la comparaison de rendement effectuée avec les SCPI, il est vrai que les OPCI qui ont l'avantage d'une plus grande liquidité sont pénalisés, au niveau du rendement, par l'obligation qui leur est faite de détenir au moins 10 % de liquidités ne rapportant quasiment rien, pour permettre le rachat des parts, à tout moment.

Vu le rendement assez proche de NETISSIMA et même si l'on est obligé d'investir 20 % en UC, je ne vois pas l'intérêt de s'engager pour longtemps sur un produit peu rentable et risqué. La proposition d'AUROPAVI peut être utilisée.

 

Je confirme une dernière fois que je ne souscrirai pas à OPCIMMO. Et je renouvelle ma déception face à l'attitude d'ING qui ne tient pas assez compte des suggestions de ses clients et qui réagit souvent avec retard et à contre-courant. La proposition tardive de cet unique OPCI en est la parfaite illustration.

On pourrait dire la même chose pour la gamme des UC d'ING ultra-limitée en comparaison de la concurrence (Boursorama ou Fortunéo par exemple).

 

Faites vos comptes et décidez sereinement !

 

 

 

 

 

Contributeur fréquent

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Merci pour vos commentaires @jeanmi12
Contributeur d'honneur

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Je respecte parfaitement la position de jeanmi12, bien que la mienne soit diamètralement opposée

:

1- Je pense que les investissements dans l'industrie et l'activité sont plus utiles que ceux dans l'immobilier, notamment l'immobilier d'habitation : J'ai une longue expérience des scpi, sources de paperasses fiscales et très peu rentables après fiscalité sur le long terme. Il y a en bourse des sociétés "foncières" cotées qui jouent très bien leur rôle.

 

2-Je préfère de loin une sélection limitée d'unités de comptes en assurance vie à une sélection étendue telle que celle de Boursorama devant laquelle je serais complètement noyé : Je préfère choisir entre 5 ou 6 fonds bien répartis plutôt que les 150 ou plus de Boursorama).

Un jour ou l'autre il y aura une comparaison entre les performances des placements des clients dans les différentes banques et je ne suis pas sûr que boursorama soit alors en tête. 

La banque qui préselectionne les produits qu'elle propose fait son travail, celle qui met le client devant des choix impossibles en raison du trop grand nombre de supports présentés ne le fait pas.

 

La comparaison avec Fortuneo (où je viens d'ouvrir un compte titres) reste pour moi nettement à l'avantage d'ingdirect (frais de clôture de pea de 80€ chez fortuneo et gratuite chez ingdirect, conseils gratuits chez ingdirect avec le coaching, la lettre mensuelle, le suivi des fonds préselectionnés etc alors qu'ils sont payants 8€ par mois chez fortuneo etc... etc...)

 

En dehors de l'assurance vie, c'est à dire sur les comptes titres et pea, la présection d'ingdirect est juste une préselection conseillée car - ce qui est loin d'être le cas dans les autres banques- les frais de courtage sont gratuits non seulement sur ces fonds préseclectionnés mais sur tout opcvm (selon ce que j'ai lu dans la brochure tarifaire à moins que je ne faisse une erreur d'interprétation car ... "je n'y crois pas moi-même" ... Même si (j'avais peut de le dire au cas où ce serait une erreur) lorsque je prends chez oddo banque privée un des fonds "oddo" je paie 20€ de courtage - en sus des 200 ou 300€ mini de frais de garde annuels -  tandis que si je  prends le même fonds oddo sur mon pea ingdirect je paie 0 € de frais de courtage et je n'ai pas de frais de garde).

 

Si vous avez l'habitude de votre compte chez ingdirect, et que vous avez comme moi la curiosité de comparer avec d'autres banques vous reviendrez "en courant" chez ingdirect.

 

Même chose pour les livrets : J'ai été "voir ailleurs" (rci, psa, hello) devant la soudaineté de la diminution du taux servi sur le livret orange, et je constate maintenant que j'aurais mieux fait d'en rester à eurossima sur l'assurance vie ingdirect générali (ce que m'avait d'ailleurs conseillé le service client au téléphone, conseil qui après coup, se révèle parfaitement judicieux)..

 

En ce moment ingdirect.fr est, de mon point de vue, la meilleure banque pour un particulier résident physique et fiscal français qui peut se permettre de supporter la fiscalité si particulière et si "originale" de ce pays de résidence à l'égard des capitaux éventuellement détenus par ses ressortissants.

 

 

 

Contributeur d'honneur

Re: Nouveau fond OPCIMMO

supprimé par l'auteur (doublon).

Contributeur fréquent

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Merci @tropcher pour vos commentaires.
Je n'ai pas vraiment de points de comparaison avec d'autres banques en ligne mes PEA's étant au Crédit Agricole (ainsi que mon compte courant et mes livrets) qui ne doit pas être la référence en la matière mais pour ma part j'ai constaté une certaine dégradation de l'offre ING de moins en moins flexible et de plus en plus impersonnelle.
On me rétorquera certainement que c'est inhérent aux contrats internet mais quand même j'ai la perception d'une dégradation qui peut être aussi est la rançon du succès qu'à connu ING DIRECT au cours des dernières années.
Les contacts téléphoniques étaient plus pertinents et on a l'impression qu' ING a évolué comme les opérateurs téléphoniques vers des pool service client ou les opérateurs répondent en suivant des protocoles préétablis ce qui n'est pas ce que j'attends personnellement
Cordialement
Contributeur respecté

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Bonsoir à tous,

 

Je voudrais dire à Tropcher que je ne pense pas avoir une position diamétralement opposée à la sienne, comme il le prétend.

Je n’ai jamais contesté l’utilité de l’investissement dans l’industrie et l’activité. Le fait d’avoir souscrit à des UC  à dominante actions le prouve.  Je n’ai pas davantage dit qu’il ne fallait pas, dans une optique de diversification patrimoniale, s’intéresser à l’immobilier,  surtout à l’immobilier d’entreprise, plus sûr et plus rentable que l’immobilier d’habitation me semble-t-il. Au cas particulier, il s’agissait simplement de donner un avis sur l’intérêt d’investir, actuellement, sur l’OPCI proposé par ING. Le fait d’être un client globalement satisfait d’ING Direct ne doit nous empêcher de donner notre avis, même s’il est parfois critique, le but final étant d’améliorer la gamme des produits et le service fourni, en vue de la satisfaction du client et partant de la croissance d’ING .

Je maintiens qu’ING, en l’espèce, « arrive après la bataille », alors que beaucoup de membres de la communauté réclamaient depuis longtemps et à une époque où les rendements étaient plus attractifs, la proposition de produits à dominante immobilière (SCPI ou OPCI).

Concernant ma digression vers la gamme d’UC d’ING que je trouve, avec de nombreux chroniqueurs, plutôt étriquée en comparaison de la concurrence, je ne vois pas en quoi l’abondance de produits gênerait la gestion ; surtout quand il est fourni des outils ou sélections favorisant le choix et la décision.

On ne va pas refaire un comparatif des banques en ligne. Il suffit d’aller sur le Net pour trouver de multiples réponses aux questions posées. Chaque banque à ses points forts et faibles, dans tel ou tel segment (compte-courant, assurance-vie, bourse, etc…). Mais on ne peut affirmer, sans rire,  qu’ING écrase la concurrence, dans tous les domaines !  

 

Bonne nuit

Contributeur d'honneur

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Je préfère qu'on me donne le choix entre 5 fonds bien documentés plutôt qu'entre 1000 fonds et un logiciel  (payant chez fortuneo) qui va choisir pour moi en faisant "joujou" entre de multiples options, qui me demande par exemple si je suis "prudent" ou "imprudent" etc.. (en ce moment c'est le fonds "prudent" qui performe le mieux chez fortuneo +20% depuis le début de l'année, le "dynamique" ne faisant que 15% ... Allez comprendre ?).

 

Il n'y a pas de prudents ou d'imprudents chez les épargnants : Tous essaient de perdre le moins possible de leur pouvoir d'achat sur la durée. 

 

Il n'y a pas de long terme et de court terme : Le long terme n'est rien d'autre qu'une suite de courts termes.

 

Tous ces logiciels de finances ne sont que des "attrape gogos" Smiley heureux

 

Pour juger une banque je regarde ce que j'y place au début de l'année et ce qu'il me reste à la fin ... Et je ne vais pas plus loin Smiley heureux

Contributeur fréquent

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Les commentaires de @jeanmi12 et de @tropcher me semblent valides même si ils peuvent être contradictoires sur certains points.
Pour ma part je pense que :
1) abondance n'est pas forcément gage de qualité et donc effectivement avec un nombre réduit de fonds bien documentés par raport une offre pléthorique ou il est difficile de faire un choix pour un non spécialiste, peut être un avantage et sur ce point je rejoins @tropcher

2) ING Direct est loin d'être le graal du marché même si ils on été précurseurs, ils sont maintenant très largement concurrences par des sites comme Boursorama et Monfinancier, ce dernier dispensant des avis pertinent grâce à la présence dans l'équipe de gens comme Marc Fiorantino que j'apprécie beaucoup à titre personnel.
Pas de conseils et d'analyses pertinentes chez ING.
Sur ce point je rejoins donc @jeanmi12

3) je trouve que bien souvent les commentaires sur ce forum sont relativement complaisants avec ING et peu critiques ce qui ne permet pas de suffisamment les challenger (ING) alors qu'ils ont une grande marge de progression.
Je vois même certains contributeurs hautement estimes (je ne parle pas de vous 2) qui semblent plus être des agents commerciaux D'ING que de vrais contributeur.
Sur ce point je ne rejoins peut être que moi-même 😊
Cordialement
Contributeur d'honneur

Re: Nouveau fond OPCIMMO

J'écoute aussi souvent Marc Fiorentino, ses invités de marque et ses émissions exceptionnelles (qu'on ne peut plus regarder gratuitement en tv en Ile de France depuis qu'une compagnie de fibre optique a investi dans la station de radio Smiley fou On ne peut plus que l'écouter à la radio ou la regarder sur internet à moins de souscrire un abonnement internet). Pour ce qui est de la pertinence de ses conseils sa modestie parle d'elle même (il ne "croit plus à rien"... Moi non plus Smiley heureux).

 

On ne peut pas reprocher à ingdirect de limiter l'abondance des produits puisque c'est, à ma connaissance, la seule banque (sauf erreur de ma part car je n'en reviens pas moi-même) à ne prélever, sur les compte titres et pea, ni frais d'entrée ni de sortie ni de garde ni de courtage sur tout opcvm quelqu'il soit.

 

Pour ce qui est d'une éventuelle partialité des  interventions des clients habitués du forum il est exact que ingdirect cherche à les encourager, mais sans que cela n'entraine la moindre partialité de leur part : Si vous voulez des précisions j'ai pour ma part reçu un porte carte, un stylo et un agenda en début d'année, une invitation à l'exposition wermer au Louvre le mois dernier (exposition sponsorisée par ingdirect) et tout récemment une invitation à ajouter le badge "3 ans" à mon profil (3 ans déjà que j'interviens sur le forum Smiley heureux) et je ne doute pas que si d'autres clients interviennent de façon régulière sur le webcafé ils recevront également de la part de l'équipe de modération des marques de sympathie et d'encouragements analogues qui sont d'ailleurs d'usage dans les cas de coopération entre une firme et ses clients (je me souviens avoir fait autrefois partie d'un groupe de consommateurs du magasin Auchan près de chez moi et nous recevions aussi de "petits cadeaux", comme des cartes d'achat, et les réunions qui se tenaient tard le soir avec les responsables des rayons étaient "dinatoires").

 

Un client reste avant tout un client et s'il lui arrive d'être partial c'est toujours en faveur des clients.

Contributeur respecté

Re: Nouveau fond OPCIMMO

Bonjour à tous,

 

Pour compléter la dernière note de Tropcher, je signale que, malgré ma faible notoriété, j'avais, moi aussi, il y a quelques mois, obtenu 2 tickets d'entrée au Louvre (exposition Wermer). Il est évident que ces petites attentions, tout à fait bienvenues, ne remettent pas en cause l'impartialité des intervenants, du moins la mienne.

Je ne me suis jamais limité et je ne me limiterai jamais, dès lors que mes interventions portent sur des faits vérifiables et très accessoirement concernent des points de vue dans des domaines que je crois relativement bien maîtriser.

Ce forum, outre l'aide qu'il peut apporter aux nouveaux membres voire aux plus anciens sur tel ou tel point particulier, parfois un peu technique, doit être utilisé, certainement mieux qu'il ne l'est jusqu'à présent me semble-t-il, par la direction d'ING pour améliorer son offre, son système informatique et l'ergonomie de son site. J'ai, avec d'autres, fait plusieurs propositions en ce sens.

Il est clair qu'il y a une communauté d'intérêt entre la satisfaction du client et le développement de l'entreprise ING auquel la direction d'ING aspire logiquement.

Bon WE à tous

 

 

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